一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1．房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为（      ）

A．有效毛收入                                               B．潜在毛收入

C．实际净收益                                               D．客观净收益

2．（      ）是提供人们生活起居的建筑。

A．公共建筑                                                  B．工业建筑

C．居住建筑                                                  D．商业建筑

3．所谓类似房地产，是指在（      ），在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。

A．房地产市场较发达的区域内                      B．同一座城市里

C．一个完全竞争的市场上                             D．同一供需圈内

4．韦勃的工业区位理论对于（      ）布局具有参考价值。

A．宏观产业                                                  B．微观产业

C．工业                                                         D．农业

5．银行贷款利率上升，将导致房地产价格（      ）

A．下降                                                         B．上升

C．保持不变                                                  D．无法确定

6．剩余法的基本思路是依据（      ）

A．开发性原理                                               B．投入产出原理

C．信息量原理                                               D．平衡性原理

7．西方最早建立房地产评估机构的国家是（      ）

A．美国                                                         B．德国

C．英国                                                         D．法国

8．（      ）的实质是揭示土地等级质量的差异。

A．土地分等                                                  B．土地定级

C．土地价格                                                  D．土地面积

9．（      ）对于确定基准地价的总体水平有着重要的参考作用。

A．宏观经济资料                                           B．土地交易资料

C．交易资料                                                  D．企业利润和效益资料

10．（      ）又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积上的土地价格。

A．土地单价                                                  B．楼面地价

C．生地价                                                      D．熟地价

11．收益法是建立在（      ）的观念上的。

A．投资有利润                                               B．货币具有时间价值

C．投资有风险                                               D．货币会贬值

12．运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要估价师来确定（      ）

A．土地还原利率                                           B．各有关修正系数

C．如何计算容积率修正                                 D．如何计算土地使用年期修正

13．土地有限性所导致的土地的垄断经营是（      ）产生的原因。

A．绝对地租                                                  B．级差地租

C．垄断地租                                                  D．城市地租

14．成本法估价中所依据的成本是开发建造类似房地产的（      ）

A．实际成本                                                  B．社会必要成本

C．市场成本                                                  D．预测成本

15．新建房地产价格由（      ）个成本项目构成。

A．3                                                               B．4

C．5                                                               D．6

16．影响地价的一个非常主要的因素是（      ）

A．宗地面积                                                  B．区位

C．土地形状                                                  D．容积率

17．（      ）是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。

A．销售周期                                                  B．开发建设周期

C．计息周期                                                  D．返租周期

18．适宜于同时对大量土地进行估价的评估方法是（      ）

A．市场比较法                                               B．剩余法

C．成本法                                                      D．路线价法

19．因素成对比较法中，若X因素不如Y因素重要，则给Y赋值（      ）

A．0                                                               B．0.5

C．1                                                               D．10

20．测算得出的基准地价修正系数一般用于（      ）

A．总地价测算                                               B．宗地价修正

C．平均地价测定                                           D．标定地价评估
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21．房地产评估对象是固定的、个别的、价值昂贵的特殊财产，因此这项工作具有（          ）

A．科学性                          B．实践性                          C．公正性

D．艺术性                          E．经营性

22．收益法评估出租性房地产时，租赁收入包括（          ）

A．有效毛租金                   B．租赁保证金                   C．押金

D．维修金                          E．租赁保证金、押金的利息

23．房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有（          ）等几种。

A．买卖双方对市场情况较熟悉                                    B．交易时有特别动机

C．房产交易中心的交易                                               D．有特殊利害关系的相互间的交易

E．房产评估后的交易

24．房地产估价人员分为（          ）

A．注册估价师                   B．注册房地产估价师         C．注册土地估价师

D．注册房产估价师            E．注册地产估价师

25．估价对象的权益状况包括（          ）

A．土地开发程度               B．土地使用权年限            C．工程质量

D．土地权利性质               E．建筑物权属

26．下列因素中，会导致建筑物功能上产生折旧的是（          ）

A．使用磨损                      B．设计变化                       C．风吹日晒

D．现行政策重大改变        E．工艺改进

27．路线价法估价结果的可信度取决于（          ）

A．街道长短的准确性        B．深度百分率的准确性     C．各种修正率的准确性

D．街廓远近的准确性        E．土地大小的准确性

28．住宅用地基准地价图包括（          ）

A．土地级别图                   B．级别区域地价图            C．标准宗地样点地价图

D．土地综合级别基准地价图                                        E．区域分类图

29．房地产具有（          ）等特性。

A．位置固定性                   B．长期使用性                   C．大量投资性

D．保值性                          E．时间性

30．影响建筑物价格的个别因素有（          ）

A．面积、结构、材料        B．设计水平、设备状况、施工质量

C．土地使用年期               D．规划限制                      E．容积率、用途
三、判断改错题(本大题共9小题，每小题2分，共18分)

判断下列各题，正确的在题后括号内打“√”，错的打“×”并改正划线部分。

31．路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大而递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。（      ）

32．房地产之所以有价格，是由其使用价值、稀缺性所决定的。（      ）

33．一般地说，成本法评估出来的结果高于市场价值。（      ）

34．收益法适用于具有现实收益的房地产价格评估。（      ）

35．如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须对可比实例的价格进行往低的方向修正，反之，则必须进行往高的方向修正。（      ）

36．运用剩余法的一个前提条件，就是假设开发期间各项成本的投入是在期初一次性投入。（      ）

37．区位是自然地理区位、经济地理区位在空间上有机结合的综合表现。（      ）

38．房地产估价实践中，收益法、成本法都应用了预期收益原则。（      ）

39．采用特尔菲测定法时，用均值表示最可能的权重值，用方差表示不同意见的分散程度 。（      ）

四、简答题(本大题共3小题，每小题4分，共12分)

40．简答房地产市场价格与评估价格之间的区别。

41．简答中房指数的作用。

42．简答房地产评估报告的基本要求。

五、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

43．有一宗待开发建设的土地，土地面积为2500平方米，建筑容积率为4.0，拟开发建设写字楼，建设期二年，建筑费用为2800元/m2，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/m2、销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为10%，投资利润率为20%，试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

44．现有临街宗地A、B、C、D，深度分别为50英尺、75英尺、100英尺、125英尺，宽度分别为15英尺、20英尺、25英尺、25英尺。路线价为5000元/英尺，设标准深度为100英尺，试用“四三二一”法则，计算各宗地的价格。

六、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)